Rumah merupakan salah satu aset yang banyak diimpikan orang. Tentunya memiliki rumah yang nyaman menjadi kebahagiaan tersendiri bagi kamu. Namun sayangnya, harga rumah yang mahal membuat kamu perlu mencari cara agar bisa membelinya, salah satunya adalah dengan cara KPR. Cara menghitung bunga KPR pun perlu kamu ketahui sebelum memutuskan untuk membeli rumah melalui kredit.
Saat mengambil KPR rumah, kamu memang perlu memikirkan berapa cicilan per bulannya. Pasalnya, jangka waktu KPR yang tidak sebentar sangat mempengaruhi finansial kedepannya. Jangka waktu KPR minimum adalah 5 tahun, bahkan bisa mencapai 25 tahun jika kamu mengambil tenor yang panjang. Itulah sebabnya cara menghitung bunga KPR fixed maupun flat perlu kamu ketahui dari awal.
Nah, melalui ulasan ini, Qoala akan menjabarkan cara menghitung bunga KPR rumah di bank lengkap dengan jenis bunganya. Yuk, simak!
Jenis Suku Bunga KPR
Tak hanya perlu tahu cara menghitung bunga KPR saja, sebelumnya kamu juga perlu tahu apa saja jenis suku bunga KPR. Dengan tahu jenisnya, kamu dapat mengambil keputusan KPR rumah yang tepat. Berikut merupakan jenis suku bunga KPR yang ada di Indonesia:
1. Suku Bunga KPR Fixed
Suku bunga KPR fixed atau tetap merupakan suku bunga yang sifatnya tetap dan tidak berubah sampai tanggal jatuh tempo selama jangka waktu kredit yang ditentukan. Jadi ketika bunga KPR di awal ditentukan sebesar 5%, maka sampai akhir angsuran, suku bunga tersebut tetap 5%.
Beberapa bank memberikan suku bunga fixed hingga akhir masa kredit, namun ada juga bank yang menerapkan suku bunga fixed di awal baru kemudian dilanjutkan dengan suku bunga floating selama jangka waktu tertentu. Contoh suku bunga KPR fixed adalah bunga KPR rumah subsidi yang besaran bunganya tetap hingga akhir.
2. Suku Bunga KPR Floating
Suku bunga KPR floating atau mengambang merupakan suku bunga yang besarannya selalu berubah-ubah mengikuti suku bunga pasar berdasarkan suku bunga acuan yang ditetapkan oleh Bank Indonesia. Ketika suku bunga acuan naik, maka suku bunga KPR akan ikut naik. Begitu juga sebaliknya.
Umumnya suku bunga KPR floating ini ditetapkan oleh bank konvensional dengan mengacu pada BI rate. Besaran bunganya tidak dapat ditentukan dari awal sehingga harga rumah yang sebenarnya setelah ditambah bunga hingga akhir masa jatuh tempo juga tidak dapat ditentukan di awal. Besaran cicilan bulan tahun pertama bisa saja berbeda dengan besaran cicilan di tengah atau di akhir masa KPR.
3. Suku Bunga Capped
Tidak hanya suku bunga KPR fixed dan floating, bank juga bisa saja menawarkan suku bunga capped. Suku bunga capped atau suku bunga terbatas merupakan suku bunga yang dibiarkan mengambang sesuai dengan perkembangan yang ada di pasar, namun tetap dibatasi oleh bank.
Contohnya ketika suku bunga bank saat ini adalah 7,25% maka bank akan menawarkan suku bunga capped sebesar 8,5% yang mana suku bunga tersebut akan mengikuti suku bunga acuan yang ada di pasar. Ketika suku bunga naik menjadi 10% misalnya, maka suku bunga capped yang ditetapkan adalah sebesar maksimal 8,5%. Jadi meskipun suku bunga tersebut naik turun sesuai perkembangan pasar, namun tetap ada batasan yang ditentukan oleh pihak bank.
4. Suku Bunga Gabungan
Suku bunga gabungan merupakan suku bunga gabungan yang terdiri dari suku bunga fixed, floating, dan capped. Misalnya ketika cicilan KPR diambil selama 10 tahun, maka bank bisa menawarkan suku bunga fixed sebesar 5% di 2 tahun pertama, suku bunga capped sebesar 7,5% di 2 tahun berikutnya, dan selanjutnya suku bunga floating hingga tahun ke-10.
Artinya, dalam 2 tahun pertama masa cicilan, jumlah suku bunga yang harus dibayar adalah tetap sebesar 5% meskipun suku bunga di pasaran naik atau turun. Dalam 2 tahun berikutnya, suku bunga akan mengikuti suku bunga pasar namun tidak dapat lebih dari 7,5%, kemudian pada tahun berikutnya hingga akhir masa cicilan, suku bunga akan mengikuti suku bunga acuan atau suku bunga pasar.
Cara Menghitung Bunga KPR
Untuk tahu cara menghitung bunga KPR, tentunya harus berdasarkan jenis suku bunga KPR apa yang diambil. Nah, berikut merupakan cara menghitung bunga KPR berdasarkan jenis suku bunga KPR fixed dan suku bunga KPR floating:
1. Suku Bunga KPR Fixed
Jika kamu mengambil suku bunga KPR fixed, maka rumus untuk menghitung cicilan KPR per bulan adalah sebagai berikut =
jumlah pokok kredit x bunga per tahun x tenor (satuan tahun) : tenor (satuan bulan)
Contoh simulasi:
Riri membeli rumah di Depok seharga Rp800 juta. Ia memberikan DP atau uang muka sebesar Rp250 juta. Artinya, ia mengajukan KPR untuk sisa harga rumah yang telah dikurangi dengan uang muka sebesar Rp550 juta. Ia mengambil tenor 15 tahun dengan suku bunga fixed sebesar 10%.
Dari kasus di atas, maka cara menghitung bunga KPR untuk tahu besaran angsuran per bulannya adalah sebagai berikut:
550.000.000×10%x15 = Rp 4.583.333,33
180
Maka angsuran yang harus dibayarkan oleh Riri setiap bulan adalah Rp 4.583.333,33 setiap bulan selama 15 tahun.
2. Suku Bunga KPR Floating
Berbeda dari suku bunga fixed, suku bunga KPR floating akan selalu berubah-ubah menyesuaikan dengan suku bunga di pasaran. Rumus menghitungnya sama dengan suku bunga KPR fixed, namun nantinya besaran suku bunga tersebut akan berbeda setiap tahunnya, tergantung dari pasar. Untuk itulah besaran cicilan tahun pertama berbeda dari besaran cicilan di tahun terakhir.
Contoh simulasi:
Adi membeli rumah di Yogyakarta seharga Rp500 juta dengan sistem KPR. Atas pembelian tersebut, ia membayar uang muka sebesar Rp100 juta. Ia mengambil tenor selama 5 tahun dengan suku bunga floating sebesar 8% di tahun ke-1 hingga ke-2. Kemudian di tahun ke-3 hingga ke-5 naik menjadi 11%.
Dari kasus di atas, perhitungannya adalah sebagai berikut:
Tahun 1-2 = Rp400.000.000×10%x2 = 3.333.333,33
24
Tahun 3-5 = Rp400.000.000×11%x3 = 3.666.666,66
36
Maka angsuran yang harus dibayarkan oleh Adi di tahun ke-1 dan ke-2 adalah Rp 3.333.333,33 dan di tahun ke-3 hingga akhir angsuran adalah sebesar Rp 3.666.666,66.
Perbedaan Suku Bunga KPR Fixed dan Floating
Pada saat mengajukan KPR melalui perbankan, bank biasanya akan menawarkan pilihan jenis suku bunga. Apakah suku bunga KPR fixed atau suku bunga KPR floating. Agar tahu persis suku bunga mana yang cocok untuk kamu, simak perbedaan suku bunga KPR dan floating berikut ini:
1. Jumlah Bunga Per Bulan
Perbedaan suku bunga KPR fixed dan floating yang pertama terletak pada jumlah bunga per bulannya. Pada suku bunga fixed, jumlah bunga bersifat tetap atau tidak berubah sampai masa KPR berakhir. Tentu ini berbeda dari bunga floating yang jumlah bunga per bulannya akan selalu berubah hingga waktu jatuh tempo.
2. Besaran Bunga Pinjaman
Bunga pinjaman pada suku bunga KPR fixed bersifat tetap sehingga besaran bunga pinjaman akan selalu sama dari bulan ke bulan. Besaran bunga pinjaman tersebut juga sudah diketahui dan disepakati dari awal oleh bank dan peminjam. Sedangkan besaran bunga pinjaman pada KPR floating akan selalu berubah karena suku bunga acuan relatif berubah. Saat suku bunga naik, maka besaran bunga pinjaman akan naik. Begitu juga sebaliknya, saat suku bunga BI turun, maka besaran bunga pinjaman akan ikut turun.
3. Mekanisme Perhitungan Bunga
Pada suku bunga KPR fixed, perhitungan bunganya sangat sederhana sehingga mudah dipahami. Perhitungan bunga sudah diketahui dan bisa dihitung sejak awal masa pinjaman oleh debitur. Hal ini berbeda dengan bunga KPR floating yang perhitungannya perlu dilakukan secara berkala karena relatif berubah mengikuti suku bunga acuan dari BI.
Setelah tahu perbedaannya, dan sebelum masuk ke pembahasan selanjutnya, Qoala mau rekomendasikan artikel KPR terkait lainnya, seperti syarat KPR rumah.
Kelebihan dan Kekurangan Suku Bunga KPR Fixed dan Floating
Sekarang, apakah kamu sudah bisa memutuskan akan memakai bunga pinjaman jenis apa saat mengajukan KPR? Jika masih bingung, jajal simak kelebihan dan kekurangan suku bunga KPR fixed dan floating berikut ini:
Kelebihan Suku Bunga KPR Fixed
Beberapa kelebihan suku bunga KPR fixed antara lain:
1. Adanya Kepastian Angsuran
Suku bunga KPR fixed menawarkan bunga pinjaman yang tetap setiap bulan. Artinya, besaran angsuran atau cicilan per bulan selalu sama dari awal hingga akhir masa pinjaman. Sebagai debitur, kamu hanya perlu menyiapkan uang sejumlah angsuran yang tetap setiap bulan tanpa khawatir jumlah cicilan naik lantaran bunga di pasaran yang meningkat.
2. Tidak Dikenakan Pinalti untuk Pelunasan Dipercepat
Jika kamu mengambil bunga KPR fixed, maka jika di tengah masa pinjaman akan melakukan pelunasan, tidak akan denda atau pinalti. Hal ini dikarenakan bunga telah diperhitungkan sejak awal sehingga tidak menimbulkan kerugian bagi bank jika debitur melakukan pelunasan yang lebih cepat.
3. Menguntungkan di Tengah Ketidakpastian Ekonomi
Besaran bunga yang flat atau tetap akan menguntungkan ketika kondisi ekonomi negara sedang tidak pasti. Terlebih ketika suku bunga terus mengalami kenaikan dan terus berfluktuatif, suku bunga KPR tidak berubah.
Kekurangan Suku Bunga KPR Fixed
Dibalik kelebihannya, terdapat beberapa kekurangan dari suku bunga KPR fixed yang perlu kamu pahami, antara lain:
1. Nilai Angsuran Lebih Tinggi
Meskipun bunganya tetap dan tidak mungkin naik, namun ada kecenderungan nilai angsurannya lebih tinggi dibandingkan dengan suku bunga KPR saat ini. Secara umum, bank mematok nilai angsuran yang lebih tinggi dibandingkan suku bunga yang ada di pasar saat ini.
2. Suku Bunga Tidak Turun
Ketika suku bunga perbankan sedang turun karena pengaruh dari kebijakan Bank Indonesia, debitur dengan bunga KPR fixed tidak ada menikmati penurunan tersebut. Nilai angsuran tidak berubah meski bunga perbankan anjlok sekalipun.
3. Ada Kemungkinan Suku Bunga Kredit Lebih Mahal
Jika suku bunga di pasaran berada di bawah suku bunga fixed, maka suku bunga kredit bisa dipastikan lebih mahal. Nilai angsuran yang telah dipatok dari awal memungkinkan jumlahnya lebih besar dari suku bunga pasar.
Kelebihan Suku Bunga Floating
Berbeda dari suku bunga fixed, suku bunga floating nilainya berubah mengikuti pasar. Berikut kelebihan suku bunga floating yang perlu kamu tahu:
1. Angsuran Turun Saat Suku Bunga Acuan Turun
Kelebihan suku bunga floating yang pertama adalah nilai angsuran dan besaran bunga dimungkinkan turun ketika suku bunga pasar sedang turun. Poin ini yang tidak terdapat pada KPR fixed.
2. Suku Bunga Turun Saat Kondisi Ekonomi Baik
Saat kondisi ekonomi sedang baik, maka suku bunga umumnya akan bergerak turun. Hal ini berpengaruh pada nilai bunga pada KPR floating yang juga ikut turun sehingga cicilan lebih murah.
Kekurangan Suku BUnga Floating
Lantas apa kelemahan suku bunga floating? Berikut beberapa kekurangannya:
1. Suku Bunga Naik Turun
Kelemahan suku bunga floating yang pertama adalah bunganya yang terus berfluktuatif atau naik turun. Meskipun pada saat turun menguntungkan, namun pada kenyataannya suku bunga lebih kerap naik ketimbang turun.
2. Nilai Angsuran tergantung Pasar
Besaran angsuran atau cicilan setiap bulan juga tidak tetap, sehingga debitur perlu menyiapkan dana lebih. Keadaan ekonomi dan pasar sangat mempengaruhi nilai angsuran yang dibayarkan.
Nah, itulah ulasan lengkap mengenai cara menghitung bunga KPR berdasarkan jenis suku bunganya. Saat hendak mengambil KPR, pastikan kamu sudah paham cara menghitung cicilan rumah di atas sehingga lebih siap dalam merencanakan pembelian rumah. Semoga ulasan perencanaan keuangan Qoala di atas bermanfaat, ya! Baca juga artikel topik KPR lainnya seperti KPR rumah second.
